每周一是徐州广播电视台《第一房产》法律维权特别节目，是由江苏圆点律师事务所特别支持。2022年3月21日中午，江苏圆点律师事务所的郑蓓律师，作为节目的首席法律咨询顾问，做客徐州交通广播电台FM103.3《第一房产》法律维权特别节目，给听众朋友提供最权威的法律咨询服务。节目中，郑律师围绕热心观众提出和关系的法律问题进行了解答。

【案情简介】

王先生咨询，他于2021年年底购买了本市一处二手房，房主已将房屋的所有权登记证书以及土地证交付给他，王先生也在2022年春节前实际入住了该房屋，并已经支付了剩余全部房款，年后房主的妻子还另外向王先生追加了2万元的房款，王先生也已经支付，后王先生要求房主完成过户手续，但房主后悔出卖该房，以未经其妻子同意而主张购房合同无效，拒绝协助过户。王先生该如何维权？

【圆点说法】

   1、通常，夫妻在婚姻关系存续期间所购房屋，即便只登记于一方名下，也为夫妻共有，一方无权擅自处分。对于夫妻日常生活、子女抚养教育所产生的日常生活家事代理，夫妻一方处分行为有效，对于非日常生活家事代理，则需协商一致，否则对共有人不产生法律约束力。

2、对于行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。如果买卖合同因无权处分被解除后，买受人可主张无权处分人赔偿损失，损失包括差价损失、已付款利息损失（按存款利率计）以及中介费损失。一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，购买该房产的第三人已经支付了合理对价并已经完成了产权登记手续，那么该房产便已归第三人所有。

3、本案中原房主将登记在自己名下的房屋出售给王先生，虽然购房合同中并无原房主妻子签字，但王先生已经履行了给付房款的义务，原房主也已将房屋所有权证书以及土地证交付，而后原房主的妻子又要求王先生补交2万元人民币房款，因此原房主的妻子对于王先生与其丈夫之间房屋买卖行为是知情且同意的。该房屋也已经由王先生实际占有、使用，因此可以认定，王先生与原房主之间的房屋买卖是双方真实意思表示，是有效行为。王先生可以先与原房主进行协商，协商不成时可以通过法律途径，要求原房主及其妻子继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户变更登记。

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郑蓓律师简介：

郑蓓：江苏圆点律师事务所建筑与房地产部副部长，中华全国律师协会会员。自执业以来，扎实肯干、认真负责获得了顾问单位和圆点律师事务所的肯定，连续获评律所优秀律师，“十佳”律师称号。擅长建筑与房地产、民商事合同等纠纷。

先后担任徐州铁路运输法院、徐州监狱、徐州天赋置业有限公司、安徽鑫光集团有限公司、安徽虹光集团有限公司、中国人民保险集团股份有限公司徐州分公司、阳光财产保险股份有限公司徐州支公司、江苏银行徐州市分行等多家党政机构及社会团体、企业的常年法律顾问。为企事业单位提供专项法律服务，提供专业的法律咨询、法律论证、法律释疑、诉讼代理等服务。

始终坚持以委托人的合法利益为出发点，在执业期间，能深入钻研法律、及时接收新的法律、法规、司法解释等专业知识，客观专业为委托人提供专业法律解决途径，获得良好的社会认可度。

 

来源：圆点所