每周一徐州广播电视台《第一房产》法律维权特别节目，是由江苏圆点律师事务所特别支持。2025年3月10日中午，江苏圆点律师事务所的郑蓓律师，做客徐州交通广播电台FM103.3《第一房产》法律维权特别节目，与广大听众朋友进行在线交流，解答群众反映问题。节目中，郑律师围绕热心观众提出和关心的法律问题进行了解答。
【案情简介】
秦先生咨询，他之前从开发商那儿租了间商铺，半年后发现商铺的地面漏水，之后开发商让物业查看以后和秦先生说，这是由于上一位租户装修不规范导致的，要求秦先生自行处理。开发商的做法合理吗？秦先生该怎么维权呢？
【圆点说法·律师解答】
1、依据《民法典》规定，出租人开发商应当按照约定将可以使用的房屋交付给承租人，并应在租赁期限内保持房屋符合约定的用途。除非你们双方另有约定，否则出租人就应履行维修租赁商铺的义务。按秦先生所述，该商铺的地面漏水并非在租赁后因自身的行为导致，而是出租人开发商在向秦先生交付租赁房屋时就已经存在问题，所以开发商作为出租人就应当予以维修。2、如果开发商未在合理期限内维修，那么秦先生可以先自行维修，然后要求开发商承担本次的维修费用。同时，若因维修商铺影响到秦先生正常使用的，秦先生还可以提出相应减少租金或者延长租期的主张。对此，建议秦先生可以发函给出租人开发商，告知开发商相关情况，并要求他们在合理期限内进行维修。当然秦先生也需要保留地面漏水是上一位承租人装修不当所引起的相应证据。
【案情简介】
孙先生将自己一套闲置的房屋委托给了一家公司帮着出租，公司相当于是二房东再租给别人赚差价，孙先生只收房租，其他不用管。双方一共签了五年合同，后来公司认为孙先生房屋装修不行，影响出租，提出要要求重新装修。因为怕装修时公司会破坏房子结构，所以在签订合同的时候孙先生特别强调不能破坏房屋结构，但该公司最终还是敲掉一面墙，将两个房间打通。孙先生很生气，要求收回房屋，公司见状，又将房屋恢复原样，但孙先生认为公司的行为不诚信，不想再将房子出租给他们，对于这种情况，孙先生起诉要求解除双方签订的合同，会得到法院的支持吗？可以要求公司支付违约金吗？
【圆点说法·律师解答】
1、孙先生与这家公司签订的合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，双方均应恪守。根据孙先生的描述，双方之间的合同具备房屋租赁的特征，因此属于是房屋租赁合同。承租公司在承租期间拆除房屋隔墙的行为，应该是已经变动了房屋的主体结构，在此基础下如果孙先生想以此主张解除合同，那么首先应当给予承租公司一定的恢复房屋原状的合理期限。只是，这家承租公司在知道孙先生对此表示不满后，随即就对房屋进行了恢复，并就此作出了明确承诺。这样一来，说明承租公司已尽力在合理期限内完成了恢复房屋原状的工作。所以这时如果孙先生再以承租公司破坏房屋结构要求解除合同就缺乏合法依据，很难得到法院的支持。2、关于孙先生提到的违约金的问题，这要看双方签订合同时的相关约定，如果你要求的违约金实际为解除合同的违约金，那么在合同并未解除的情况下，承租公司就没有理由承担相应的违约责任。
【案情简介】
赵先生咨询律师，他在购房时开发商要求他签了一份《认购书》，房屋买卖签订的认购书、订购书，究竟属于什么？
【圆点说法·律师解答】
1、认购书、订购书一般情况下是预约合同，目的是确保与相对人在将来一定期限内订立特定的买卖合同。此种情况包括：· 双方对购买房屋达成初步意向，但未对房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、交房时间等作出具体约定；· 或虽明确约定了未来买卖合同的主要条款，但一方当事人声明未来买卖合同不受该条款的约束、今后需进一步协商；2、预约合同是独立的合同，当事人无正当理由拒不履行的，需承担违约责任。违约责任方面，合同有约定的从约定，如约定的违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方可请求增加赔偿，但请求判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。即，预约合同已具备房屋买卖合同的主要条款，且当事人负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，应当认定为房屋买卖合同。
江苏圆点律所郑蓓律师简介：毕业于南京大学法律专业，2013年通过国家司法考试后执业至今，拥有扎实的法学理论基础和丰富的实践办案经验。现任江苏圆点律师事务所专职律师，业务一部副部长。主要擅长领域：婚姻家庭纠纷、侵权责任纠纷、公司合同纠纷。认真负责的工作态度、客户至上的敬业操守以及完备的专业能力赢得当事人的信任和认可，曾担任多家企事业单位法律顾问。在每一个代理的案件中尽职尽责，全心全意维护当事人的合法权益。
全国服务热线0516-83908788
圆点资讯
圆点资讯
法律动态
典型案例
热点问题
刑事实务
