作为楼市传统销售旺季“金九银十”，往年开发商们相信，这段时间房子是最不愁卖的。但今年的楼市可谓摇身一变为“铜九铁十”。有专家表示，2018年春节房企会大幅度降价。

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楼市或将进入“冬眠”模式

前不久，龙头房企万科披露了10月业绩，万科10月实现销售面积247.8万平方米，销售金额人民币367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%。

这一现象在万科年内还是首次出现。而10月销售额下滑的龙头房企绝不会是万科一家，随着各家房企10月业绩的逐渐披露，或会有更多企业业绩在四季度初的开局中显示出下滑趋势。

前三季度业绩持续增长相比，无论从销售额、销售均价还是拿地节奏来看，开发商10月的业绩表现平平。众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企，在今年剩余的时间里进取心略显不足，四季度楼市或将进入“冬眠”模式。

值得注意的是，货币政策收紧的当下，房企回款压力增加，随之而来的推盘意愿也会提升，但是调控环境下年底销量难翘尾。

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现在楼市究竟是啥样子？

进入到11月，楼市传统意义上的“金九银十”已经结束，今年的“金九银十”可谓是惨淡收场。对于目前的房产来说，种种迹象表示楼市或将提前进入到了“冬眠”。那么，现在的楼市究竟是啥样子？我们来看看一些热点城市的近况。

厦门：二手房又跌了！

数据显示，在厦门统计的1200个二手房小区中，的确有不少二手房都跌了。而且最近朋友圈里出现不少“降价急售”的信息。

近几个月，厦门二手房市场成交持续低位。前不久，有朋友圈爆料，某联排别墅从原来的1250万降到920万，岛内单价仅3.8万。

出现这类现象，主要在于此前厦门二手房价格涨太快，房东涨价太猛，客户有点跟不上。另外，楼市资金的水龙头拧紧 +“地毯式”的密集调控，投资客退意萌生。

而在二手房成交爆发的几个月里，韭菜割得太凶太猛，需求自然生长已赶不上收割的速度。

杭州：降价100万还送车位！

相比前一段时间的狂热，近期杭州进入了“冷静”状态，尤其是二手房市场。

数据显示，杭州二手房成交量3月创下年内最高，此后一路下跌，10月杭州市区二手房共成交7239套，环比9月下跌近三成，是2月以来成交量最低的月份。

前不久，有人爆料杭州沿江某小区的房子，一套260多平米的毛坯房，房东挂牌价直降100万。

从杭州二手房交易监管服务平台可以查到，该房在9月19日以650万的价格挂出，目前暂无价格调整。

现在从某二手房交易官网上看到，该房的挂牌价已变成了550万。值得注意的是，变化的不仅是价格，相比原先简单的介绍和价格，最新还增加了送车位一项，标题也经过精心修改。

合肥：楼市上演冰火两重天

合肥目前的楼市，可谓是上演了冰火两重天，楼市分化如同深渊，旱的旱死，涝的涝死！ 

数据显示，合肥整个10月份，一共有23家项目开盘，其中个别楼盘加推多次，总共推出了2884套房源。

在23个项目当中，只有三家楼盘在开盘当天售罄，其主要原因在于以价格取胜，另外，前期蓄客时间较长，积累的客户较多，没有打购房者一个措手不及。

而在23个项目当中，有五家楼盘为纯新盘项目，其中四家楼盘整体去化效果不好，有的开盘当天只卖了三成，遭遇严重“滑铁卢”。

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专家：2018年春节后房企大幅降价

近期，同策研究院总监张宏伟表示，当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。

预计最快接下来这两个月，最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启。同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。

从接下来楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。未来，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

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为什么春节后房企会大幅度降价？

从大会后市场反应来看，有五个现象或特征值得我们关注。

大会后楼市调控松动的预期被打破

尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，由于楼市定调“房住不炒”，楼市调控政策不松反而紧，甚至当前各省市出现交叉大检查，调控政策大会后会松动的预期被打破，导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

四季度“冲刺年终目标”时间将难现“翘尾”行情

按照往年经验来看，一般四季度尤其是年底是房企“冲刺年终目标”时间，这个时间的总销占比往往比较大，因此，房企也往往会在这个阶段加大推盘力度“冲刺年终目标”，一年的“翘尾”行情也是这个时候回出现。

房企2018年重置销售目标背后的压力

虽然今年大多数已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，今年已经销售压力并不大，对上市房企来讲，今年可以给资本市场一个完美的交代，但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力。

如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

我们可以预想，明年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市将继续延续当前低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。

房企资金兑付压力明年一季度集中体现

从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大）。

预计明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。预计2018年春节后，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

并购谈判暗潮汹涌，市场深度调整即将来临

当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。

同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年尤其是四季度，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着随着时间推移，2018年势必成为楼市深度调整的阶段。

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买房最佳时机是什么时候？

既然房价有可能会降，那么买房最佳时机是什么时候呢？

可能在2018年下半年。

数据显示，核心一二线城市未来3年内最佳的购房时机，在2018年下半年，那个时候，将迎来整体房价的最低谷。

下面我把数据放上来，朋友们可以做个参考。

未来1-2年市场成交面积趋势预测

未来1-2年市场成交均价趋势预测

（以上数据均来源于同策研究院）

从这个预测中可以看出，如果按照周期论来算，17年下半年到18年底都属于楼市下行周期，存在抛售资产引发风险的可能，所以调控不可能放松。

而且根据这个报告的预测，对于大多数核心城市来说，18年的下半年，其实比现在更适合买房。

来源：来源：凤凰房产综合 来源：北京商报、老张宏论、霸都楼市、厦门房地产联合网、 快房网