每周一是徐州广播电视台《第一房产》法律维权特别节目，是由江苏圆点律师事务所特别支持。为落实疫情防空政策，2022年4月18日中午，江苏圆点律师事务所的张孝明主任，采取电话连线的方式做客徐州交通广播电台FM103.3《第一房产》法律维权特别节目，与广大听众朋友进行在线交流，解答群众反映问题。节目中，张主任围绕热心观众提出和关系的法律问题进行了解答。

【案情简介】

齐女士咨询，她对现所居住的小区物业不满意，据齐女士了解，该物业公司是在购房时由开发商选定的物业公司，开发商是否有权选定物业？现在她想要更换物业，该如何操作？

【圆点说法】

1、开发商与物业公司所签订的物业服务合同为前期物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施管理和服务而签订的合同。开发商在与购房者签订买卖合同中通畅都会约定，购房者同意由开发商选聘的物业企业进行前期物业服务,同时购房者按照约定支付物业费用。因此，如开发商与购房者针对物业服务企业选聘事宜达成约定，则开发商有权选聘物业服务企业。

2、根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会有权解聘前期物业公司，终止《前期物业服务合同》。业主委员会要提前解聘前期物业公司，需要具备四个条件：一是须经业主大会授权；二是应当经全体业主投票表决。（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；三是前期物业公司严重违反合同，物业公司的一些重要的服务内容或承诺，物业公司没有履行，或是前期物业公司的一些行为严重违法，严重侵害业主的共同利益和感情。四是要通过一定的程序，业主委员会应提前通知前期物业公司，终止《前期物业服合同》。如果前期物业公司不同意退场，业主委员会可以向法院提起诉讼。

江苏圆点律所张孝明主任简介：徐州市人民政府法律顾问、徐州市人大立法顾问、徐州市政法委法律专家、徐州市涉案企业合规第三方监督评估专家成员、徐州市军分区法律顾问、徐州市云龙区政府法律顾问、徐州市鼓楼区人民政府法律顾问、徐州市十佳辩护律师、徐州市人民检察院人民监督员、徐州市十佳消费维权人物、徐州仲裁委员会仲裁员、徐州优秀法律（法学）人才，曾经多次被评为“徐州市优秀律师”。

来源：圆点所