打赢疫情防控硬仗，需要我们坚定信心、同舟共济、科学防治、精准施策，也需要高悬法治和制度的“利剑”，为防控疫情保驾护航，江苏圆点律师事务所特成立由张孝明主任牵头、周浩副主任为主导、多部门负责人为核心的防疫工作法律服务组，针对疫情期间可能产生民商事若干法律问题提供专业、快捷、高效的法律服务。

    房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在疫情防控期间，承租人对租赁房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨碍，房屋租赁合同也因此成为受疫情影响较大的合同类型。

    1、疫情期间，承租人以疫情为由要求解除租赁合同？

    答：如果承租人因疫情原因完全无法使用租赁房屋，承租人租赁房屋的合同目的无法实现了，承租人可以不可抗力为由而要求解除合同，但此时需审查疫情的因素与合同目的不能实现之间的因果关系。如果承租人仅以疫情因素导致了经济下降为由要求解除合同，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情因素对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响是否达到令合同目的不能实现的程度，如尚不达到，则承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。

    但是，如果承租人因疫情因素导致经济收益大幅下降，即使减免租金仍然损失严重，继续履行合同对承租人明显显失公平，承租人可以援引情势变更解除合同。此种情况，可以根据实际情况，参考九民会议第48条之规定，按照公平原则，由承租人承担一定的违约责任后解除合同。

    2、疫情期间，承租人要求解除合同，对于预付的租金处理？

    答：对于此种情况，结合情势变更法律要求，按照公平原则，在双方当事人之间合理分配风险。具体来说，需考虑承租人的主体性质（自然人还是企业）、租用房屋的目的（自主还是商用）以及疫情对租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）进行综合判断，进而决定是全部返还、部分返还，还是不予返还。需要注意的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，也要对出租人公平，如果全部返还租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，也是一种不公平。所以，在分配风险及责任时，应综合考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位。目前，无论是出租人还是承租人，都是这场战“疫”的参与者，彼此之间互相协商，妥善处理，顾全大局，共同为打赢这场疫情防控阻击战作出应有的贡献。

 

    3、疫情期间，没有实际入住或投入使用可以不付房租吗？

    答：1、承租人可以与出租人进行协商，在协商不成的情况下，不付房租或少付房租，自然是构成合同违约的情形。但本次疫情期间较为特殊，有可能构成我国相关法律规定的“不可抗力”。不可抗力是我国法定的违约免责事由。但是，是否构成“不可抗力”需要具体情况具体分析，如果一旦认定构成“不可抗力”，承租人则可以不付房租，同时免除违约责任。但需要注意的是，承租人不付房租的想法应当及时通知出租人，以减轻可能给出租人所造成的经济损失，必要时承租人还需要提供相应的材料证明。

    PS:法律提示

    《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

    《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

    4、疫情期间，承租人是否可以要求减免租金？

    答：具体减免租金的情形，可以分三种情况。第一种是在有关政策的扶持范围内，可以依据相关政策法规，少付租金。疫情期间，不少地方政府推出扶持中小微企业的特殊政策，明确减免租金。例如在2020年2月4日徐州市政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业发展的政策意见》，在减轻企业负担方面，市、县（市）区两级政府相关部门向中小企业收取的部分行政事业性收费暂停2个月。对受疫情影响较大的餐饮、住宿等 重点行业，各银行金融机构减免2个月逾期贷款罚息。第二种是不在政策扶持名录中的商户，如果认定本次疫情构成“不可抗力”，则可依此与出租方协商变更合同租金，即减免租金。第三种是即使不在政策扶持名录中，也不属于“不可抗力”的情况，但由于疫情影响，继续履行合同确实显失公平，可以依据民法中的公平原则，请求适当减免租金。

    PS:法律提示

    《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

    《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法 院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

    5、疫情期间，承租人不付租金，出租人可以主张违约责任吗？

    答：承租人在疫情期间不能按时支付租金的情况大致可以分两类：第一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控存在着直接的关系，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金。对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，但是出租人亦不能因此而解除租赁合同。另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为则构成违约行为，但该违约行为与疫情所导致的经济效益不好有着一定的关联性，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，在也与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。

    PS:法律提示

    《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   

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